服務(wù)分類(lèi)

工商服務(wù)
財(cái)稅服務(wù)
資質(zhì)辦理
企業(yè)合規(guī)
認(rèn)證服務(wù)
會(huì)計(jì)培訓(xùn)

凱立達(dá)公眾號(hào)

凱立達(dá)財(cái)稅專(zhuān)家

天氣信息

個(gè)人出租房屋政策及優(yōu)惠匯編

發(fā)表時(shí)間：2020-11-13 16:09

我是包租婆、包租公

增值稅

政策文件：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)

附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)

1. 個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額

2. 其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額

3. 其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖?/span>未超過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

公式：

住房：應(yīng)納稅額 = 含稅銷(xiāo)售額 ÷（1+5%）×1.5%

非住房：應(yīng)納稅額 = 含稅銷(xiāo)售額 ÷（1+5%）×5%

如分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖搿?span style="max-width: 100%;font-family: arial, helvetica, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">10萬(wàn)，免征增值稅（即：應(yīng)納稅額＝ 0）

提醒：

只有開(kāi)具普通發(fā)票才可以享受免征增值稅的政策，開(kāi)具專(zhuān)票不免征。

房產(chǎn)稅

政策文件：

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（2011年1月8日修訂）

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》財(cái)稅〔2016〕43號(hào)

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財(cái)稅〔2019〕13號(hào)

1. 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%

2. 對(duì)于個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅

3. 房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅

4. 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。（本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。）

公式：

住房：應(yīng)納稅額 = 不含稅銷(xiāo)售額 ×4%

非住房：應(yīng)納稅額 = 不含稅銷(xiāo)售額 ×12%

（2021年12月31日之前，按應(yīng)納稅額 × 50%，減半征收）

疫情期間：

《江蘇省財(cái)政廳國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策公告》蘇財(cái)稅[2020] 8號(hào)

《國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策實(shí)施期限的公告》蘇財(cái)稅〔2020〕18號(hào)

1. 對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人，暫免征收2020年上半年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

2. 增值稅小規(guī)模納稅人包含自然人。

3. 為支持企業(yè)紓困和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策公告》（蘇財(cái)稅〔2020〕8號(hào)）規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，執(zhí)行至2020年12月31日。

解讀：

租賃期間在2020年度的，個(gè)人出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額 = 0

城鎮(zhèn)土地使用稅

政策文件：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

《江蘇省人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》（蘇政辦發(fā)〔2015〕124號(hào)）

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財(cái)稅〔2019〕13號(hào)

1. 對(duì)于個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅

2. 非住房：不免，以江蘇省為例：

3. 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。（本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。）

公式：

住房：應(yīng)納稅額 = 0

非住房：應(yīng)納稅額 = 土地面積 × 定額（元/平方米）

（2021年12月31日之前，按應(yīng)納稅額 × 50%，減半征收）

疫情期間：

1. 對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人，暫免征收2020年上半年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

2. 增值稅小規(guī)模納稅人包含自然人。

解讀：

租賃期間在2020年度的，個(gè)人出租房產(chǎn)的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額 = 0

印花稅

政策文件：

《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財(cái)稅〔2019〕13號(hào)

1. 對(duì)于個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅

2. 非住房：財(cái)產(chǎn)租賃合同，租賃金額千分之一

3. 印花稅應(yīng)納稅額超過(guò)1角但不足1元的，按1元貼花

公式：

住房：應(yīng)納稅額 = 0

非住房：應(yīng)納稅額 = 租賃合同的總金額 × 0.001

（2021年12月31日之前，按應(yīng)納稅額 × 50%，減半征收）

個(gè)人所得稅

政策文件：

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》（2018年8月31日第七次修正）

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》國(guó)令第707號(hào)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》財(cái)稅（2000）125號(hào)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)稅收政策促進(jìn)民間投資健康發(fā)展的意見(jiàn)》財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定》的通知》國(guó)稅發(fā)〔1994〕89號(hào)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅函[2009]639號(hào)

1. 個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

2. 對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

3. 財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車(chē)船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

4. 個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

5. 取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

6. 財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/span>

（一）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅金和國(guó)家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。

（三）由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額

公式：

住房：應(yīng)納稅額 = （不含稅銷(xiāo)售額－租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi) －向出租方支付的租金

－實(shí)際負(fù)擔(dān)的修繕費(fèi) －費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)） ×10%

非住房：應(yīng)納稅額 = （不含稅銷(xiāo)售額－租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi) －向出租方支付的租金

－實(shí)際負(fù)擔(dān)的修繕費(fèi) －費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)） ×20%

附加稅費(fèi)

政策文件：

《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》財(cái)稅〔2016〕12號(hào)

《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的決定》國(guó)務(wù)院令第448號(hào)

《江蘇省政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加等政府性基金有關(guān)政策的通知》蘇政發(fā)〔2011〕3號(hào)

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財(cái)稅〔2019〕13號(hào)

1. 城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人依法實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。

2. 城市維護(hù)建設(shè)稅的扣繳義務(wù)人為負(fù)有增值稅、消費(fèi)稅扣繳義務(wù)的單位和個(gè)人，在扣繳增值稅、消費(fèi)稅的同時(shí)扣繳城市維護(hù)建設(shè)稅

3. 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：

（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；

（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；

（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

4.將免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)9萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人。

5. “教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

6. 地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)由實(shí)際繳納“三稅”稅額的1%提高到2%。

7. 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。（本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。）

解讀：

1. 附加稅費(fèi)一般指城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（即“一稅兩費(fèi)”），大多數(shù)情況是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，再乘以相應(yīng)稅率依法計(jì)征。

2. 營(yíng)業(yè)稅自2012年開(kāi)始逐步改為征收增值稅，目前已不存在，即：三稅變兩稅。

公式：

應(yīng)納稅額 = 實(shí)際繳納的增值稅稅額 × （7% + 3% +2%）

（以江蘇省市區(qū)為例，租房不涉及消費(fèi)稅）

（2021年12月31日之前，按應(yīng)納稅額 × 50%，減半征收）

發(fā)票開(kāi)具

政策文件：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的通知》稅總函〔2016〕145號(hào)

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。不能自開(kāi)增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可以向地稅局申請(qǐng)代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。

解讀：

如果承租方是個(gè)人，只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票；

如果承租方非個(gè)人，可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

納稅地點(diǎn)

政策文件：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。

提醒：

由于國(guó)、地稅已合并，具體開(kāi)票地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)咨詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)所在地所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)。

我是租客

不會(huì)吧，我掏錢(qián)租房子還得交稅？

沒(méi)錯(cuò)！

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）：

“**條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅?！?/span>

因此，只要您簽訂了財(cái)產(chǎn)租賃合同（租房合同），您就是立合同人，就有義務(wù)按照租賃金額千分之一貼花。

不過(guò)呢，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕24號(hào)：

“對(duì)于個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅”。

因此，雖然您是印花稅的納稅義務(wù)人，但作為租客，您承租住房所簽訂的租賃合同，是免征印花稅的。換言之，您有納稅義務(wù)，但無(wú)需交稅，而不交稅并不代表沒(méi)有納稅義務(wù)。

“

我在蘇州

政策文件：

《江蘇省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)江蘇省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法的通知》蘇政辦發(fā)〔2006〕136號(hào)

第四條納稅人應(yīng)按本辦法據(jù)實(shí)向房屋座落地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅等稅費(fèi)。

第五條為了便于征管，對(duì)本辦法第四條所列各項(xiàng)稅費(fèi)按綜合征收率或按建筑面積核定稅額進(jìn)行計(jì)征。

第六條個(gè)人出租房屋，按以下計(jì)征方式確定應(yīng)納稅額：

（一）對(duì)租金收入申報(bào)屬實(shí)，能提供真實(shí)有效的房屋租賃合同、協(xié)議或收費(fèi)依據(jù)的，以租金收入和本辦法規(guī)定的綜合征收率計(jì)算征收。

應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 = 租金收入 × 綜合征收率

第七條個(gè)人出租房屋的稅收綜合征收率為5%。

《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)江蘇省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法的通知》的通知》蘇地稅發(fā)[2006]252號(hào)

一、按綜合征收率計(jì)征的稅款，按照以下稅種及比重拆分入庫(kù)：營(yíng)業(yè)稅30％（即征收率為1.5％），個(gè)人所得稅10％（即征收率為0.5％），房產(chǎn)稅60％（即征收率為3％）。

二、按出租房屋建筑面積核定稅額進(jìn)行計(jì)征的稅款，按照以下稅種及比重拆分入庫(kù)：營(yíng)業(yè)稅30％，個(gè)人所得稅10％，房產(chǎn)稅60％。

解讀：

1. 通過(guò)本專(zhuān)題**部分，我們已經(jīng)知道個(gè)人租房一共涉及6稅2費(fèi)（增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加），除營(yíng)業(yè)稅已改征為增值稅單獨(dú)計(jì)征外，該政策文件其余部分仍然有效。

2. 由于各地方政策都以國(guó)家政策為前提，配合本專(zhuān)題**部分列舉的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，且不考慮疫情的情況下，在江蘇省內(nèi)個(gè)人出租房屋的實(shí)際稅負(fù)如下：

End

來(lái)源：辦稅總動(dòng)員

分享到：

昵稱(chēng)：

驗(yàn)證碼：